{"id":3147,"date":"2021-04-25T11:52:52","date_gmt":"2021-04-25T09:52:52","guid":{"rendered":"https:\/\/gap.consulting\/?p=3147"},"modified":"2025-11-27T10:22:17","modified_gmt":"2025-11-27T09:22:17","slug":"wann-werden-immobilien-an-der-boerse-gelistet","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/gap.consulting\/en\/wann-werden-immobilien-an-der-boerse-gelistet\/","title":{"rendered":"Wann werden Immobilien an der B\u00f6rse gelistet?"},"content":{"rendered":"

Wertpapiere wie Aktien sind bekanntlich handelbare Gesch\u00e4ftsanteile von Unternehmen. Dadurch lassen sich die Anteile einem quantifizierbaren Wert zuordnen und an B\u00f6rsen handeln. Ich frage mich: Warum passiert dasselbe nicht auch mit Immobilien? Zwar gibt es bereits die sogenannten Immobilienaktien. Jedoch handelt es sich dabei um ein relativ kleines Marktsegment, in dem die Anteile gro\u00dfer Immobiliengesellschaften gehandelt werden. Und auch in einer anderen Hinsicht sind Immobilien schon ein wesentlicher Bestandteil von Finanzprodukten: Als Gegenstand von Krediten und Schuldtiteln werden sie ebenfalls seit geraumer Zeit gehandelt.<\/p>\n\n\n\n

Doch die Blockchain-Technologie und insbesondere Smart Contracts erm\u00f6glichen heute eine neue Perspektive, wenn es darum geht, Immobilien zu handelbaren G\u00fctern zu machen. Denn schlie\u00dflich gilt immer noch: Alles, was digitalisiert werden kann, wird auch digitalisiert. Darum liegt es auf der Hand, dass auch Immobilien zu digitalen Assets werden. Die Frage lautet nicht mehr ob<\/em>, sondern nur noch wann<\/em> dies passieren wird und welche Voraussetzungen daf\u00fcr noch geschaffen werden m\u00fcssen.<\/p>\n\n\n\n

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Immobilie und Unternehmen im Vergleich<\/h2>\n\n\n\n

Zuallererst stellt sich nat\u00fcrlich die Frage, ob es sich \u00fcberhaupt lohnt, einzelne Immobilien oder Immobilienportfolios zu handeln. Dabei lassen sich durchaus Parallelen beispielsweise zwischen Gewerbeimmobilien und einem \u00f6ffentlich gehandelten Unternehmen feststellen. Beide sind auf das Ziel ausgerichtet, Gewinn zu erwirtschaften. Dazu m\u00fcssen sie entsprechend entworfen sein, effizient und nachhaltig betrieben werden oder im Fall von Wohn- oder B\u00fcrogeb\u00e4uden gut vermarktet werden. Um den Wert eines Geb\u00e4udes zu erhalten oder zu steigern, sind regelm\u00e4\u00dfig Investitionen in Modernisierung oder Renovierung notwendig.<\/p>\n\n\n\n

Immobilien bringen im Vergleich zu Unternehmensanteilen sogar wesentliche Vorteile mit sich. Besonders Bestandsimmobilien mit bestehenden langfristigen Mietvertr\u00e4gen bedeuten eine stabile Einnahmequelle und kalkulierbare Risiken. Welches Potenzial im direkten Handel von Immobilien liegt, wird zudem schnell klar, wenn man nicht nur einzelne Immobilie betrachtet, sondern ein ganzes Konglomerat beispielsweise mehrerer Produktions-, Gewerbe- oder Wohnimmobilien.<\/p>\n\n\n\n

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Die Blockchain und die Token Economy<\/h2>\n\n\n\n

Damit stellt sich die entscheidende Frage: Wie lassen sich Immobilien handelbar machen? Eine vielversprechende L\u00f6sung liefert die Blockchain-Technologie bzw. die \u201eTokenisierung\u201c. Im Prinzip kann alles zu einem Token werden und zu einem handelbaren digitalen Asset werden. Selbst so abstrakte Dinge wie Aufmerksamkeit werden mit Tokens quantifizierbar und handelbar wie sich am Beispiel des Basic Attention Token (BAT<\/a>) demonstrieren l\u00e4sst.<\/p>\n\n\n\n

Neben den Utility-Tokens, zu denen alle Kryptow\u00e4hrungen z\u00e4hlen, gibt es die sogenannten Security-Token. Manchmal werden diese auch als Asset oder Investment Token bezeichnet. Sie vermitteln finanzielle Anspr\u00fcche gegen\u00fcber den Emittenten. Sie k\u00f6nnen auch zur Wahrnehmung des Stimmrechts dienen, sofern dieses gemeinsam mit dem Token \u00fcbertragen wird. Prinzipiell k\u00f6nnen Immobilien Form von Security Tokens an die B\u00f6rse gebracht werden. Allerdings m\u00fcssen die Rahmenbedingungen f\u00fcr die Token Economy bzw. f\u00fcr den Immobilien-Token erst noch geschaffen werden.<\/p>\n\n\n\n

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Die rechtlichen Rahmenbedingungen f\u00fcr den Immobilien-Token<\/h2>\n\n\n\n

Ganz gleich welcher Gegenstand tokenisiert werden soll \u2013 ein Augenmerk muss dabei immer auf den rechtlichen Rahmenbedingungen liegen. Dabei gibt es kein festgelegtes Schema, nach dem sich Gegenst\u00e4nde tokenisieren lassen. Vielmehr m\u00fcssen sich die rechtlichen Anforderungen stets nach dem Gegenstand richten, der tokenisiert werden soll. Bei der Tokenisierung von Wirtschaftsg\u00fctern wie Immobilien entstehen hierbei zus\u00e4tzliche Herausforderungen. Denn die \u00dcbertragung von Eigentumsrechten unterliegt Formvorschriften wie beispielsweise der Schrift- oder der notariellen Form.<\/p>\n\n\n\n

Neben solchen Besonderheiten sind zudem noch aufsichtsrechtliche Besonderheiten des zu tokenisierenden Gegenstands als auch die Frage der zivilrechtlichen Umsetzung zu ber\u00fccksichtigen. Das deutsche Zivilrecht l\u00e4sst beispielsweise ausschlie\u00dflich die \u00dcbertragung von Eigentum eines k\u00f6rperlichen Gegenstandes zu. An virtuellen Gegenst\u00e4nden wie Token kann es demgegen\u00fcber kein rechtliches Eigentum bestehen.<\/p>\n\n\n\n

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Es besteht dringender Handlungsbedarf<\/h2>\n\n\n\n

Angesichts der rasanten Entwicklung im Bereich der Blockchain-Technologie und der Tokenisierung von Wirtschaftsg\u00fctern ist klar: Der Gesetzgeber muss handeln. Eines der dr\u00e4ngendsten Anliegen ist dabei sicherzustellen, dass der Inhaber eines Tokens auch Eigent\u00fcmer bzw. Miteigent\u00fcmer des tokenisierten Gegenstands ist. Aktuell besteht kein bindender Zusammenhang zwischen Token und (Mit-)Eigentumsrechten.<\/p>\n\n\n\n

Da hier offensichtlicher Handlungsbedarf vorherrscht, hat die BaFin bereits eine neue Regulierung angek\u00fcndigt. Denn gem\u00e4\u00df der aktuellen Regelung entfaltet ein Token noch keinerlei Rechtswirkung \u2013 und hat so gesehen an und f\u00fcr sich keinen Wert. Er ist nicht mehr als der Eintrag in einem Register auf einer Blockchain. Aktuell entsteht ein Wert erst durch die Zuordnung eines Tokens auf ein Rechtsverh\u00e4ltnis des Gegenstands, auf den er bezogen ist. Ein wichtiger Schritt war die Klarstellung zu \u00a7 793 BGB. Die BaFin erkl\u00e4rte, dass sie Token, die vertragliche Rechte zusichern oder weitergeben, aus regulatorischer Sicht als Wertpapier betrachtet.<\/p>\n\n\n\n

Ein wichtiger Meilenstein ist in diesem Zusammenhang die Einf\u00fchrung von elektronischen Wertpapieren. Diese k\u00f6nnten auch die Tokenisierung im Bereich der Immobilien vorantreiben. Auch wenn es einen \u201eechten\u201c Immobilien-Token im Moment noch nicht gibt, sind andere L\u00e4nder bereits weiter. In einigen angels\u00e4chsischen L\u00e4ndern lassen sich bereits Eigentumsrechte an Immobilien tokenisieren und \u00fcbertragen. In Deutschland ist dies insbesondere aufgrund der bestehenden Formvorschriften bislang nicht m\u00f6glich. *1<\/sup><\/p>\n\n\n\n

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Die Vorteile der Tokenisierung von Immobilien<\/h2>\n\n\n\n

Immobilien zu tokenisieren w\u00fcrde zahlreiche Vorteile mit sich bringen. Allen voran, um die Digitalisierung in diesem Bereich voranzutreiben. Das Grundbuch ist ein geradezu idealer Anwendungsfall f\u00fcr die Blockchain. Mit einem Immobilien-Token entsteht zudem ein Anreiz, Geb\u00e4ude zu modernisieren und gleichzeitig effizient und rentabel zu betreiben. Denn der Wert eines Tokens bildet nicht nur den Wert eines realen Geb\u00e4udes virtuell ab, sondern treibt gleichzeitig dessen Nachhaltigkeit und Wirtschaftlichkeit voran.<\/p>\n\n\n\n

Dar\u00fcber hinaus w\u00fcrde ein Immobilien-Token den Immobilien-Markt insgesamt dynamisieren. Investoren m\u00fcssten nicht zwangsl\u00e4ufig ein ganzes Geb\u00e4ude kaufen, sondern k\u00f6nnten auch nur einen kleinen Anteil daran erwerben. Dadurch lassen sich neue K\u00e4uferschichten erschlie\u00dfen und diese an den Gewinnen beteiligen.<\/p>\n\n\n\n

Schlie\u00dflich k\u00f6nnte die Ausgabe von Tokens auch zur Finanzierung von Immobilien genutzt werden. Von Beteiligungen an Geb\u00e4uden und an ihrer zuk\u00fcnftigen Nutzung k\u00f6nnen demnach beide Seiten profitieren. Erste Versuche in diese Richtung<\/a> gibt es bereits seit einigen Jahren. Aus den oben aufgef\u00fchrten Gr\u00fcnden kann es sich jedoch derzeit noch um keine echte Miteigent\u00fcmerschaft handeln, die beispielsweise auch im Grundbuch eingetragen ist.<\/p>\n\n\n\n

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Auf dem Weg in die Token Economy<\/h2>\n\n\n\n

Die Tokenisierung der Wirtschaft ist bereits im vollen Gange. Noch ist offen, ob die deutsche Wirtschaft von Anfang an Teil dieser Entwicklung sein wird \u2013 oder diese Entwicklung sogar aktiv vorantreibt. Dabei spielen nicht nur die hier erw\u00e4hnten ungekl\u00e4rten rechtlichen Rahmenbedingungen eine Rolle. Auch in technischer Hinsicht ist noch unklar, welche Blockchain letztlich die Grundlage f\u00fcr den Immobilien-Token liefern wird. Derzeit gibt es mehrere m\u00f6gliche Kandidaten wie beispielsweise die Ethereum-Blockchain oder die Blockchain-Projekte Polkadot oder Cardano.<\/p>\n\n\n\n

Ich bin mir sicher, dass es eine Frage der Zeit ist, bis Immobilien auf die Blockchain kommen. Sie an die B\u00f6rse zu bringen, w\u00e4re in diesem Zusammenhang ein wichtiger, innovativer Schritt mit gro\u00dfer Signalwirkung. Dazu braucht es allerdings nicht weniger als die Revolution des Konzepts von der Eigent\u00fcmerschaft einer Immobilie.<\/p>\n\n\n\n

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*1<\/sup> Im Immobilien-Bereich ist derzeit nur die Tokenisierung von Genussrechten sowie von Anleihen m\u00f6glich. Investoren kaufen dabei im Rahmen eines STOs die Genussrechte \/ Anleihen mit einer Fiat- oder Kryptow\u00e4hrung. Die Genussrechte bestehen in der Regel in einer Gewinnbeteiligung. Das Genussrecht l\u00e4sst allerdings keine Vergabe des Stimmrechts oder der sonstigen Einflussnahme zu.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Wertpapiere wie Aktien sind bekanntlich handelbare Gesch\u00e4ftsanteile von Unternehmen. Dadurch lassen sich die Anteile einem quantifizierbaren Wert zuordnen und an B\u00f6rsen handeln. Ich frage mich: Warum passiert dasselbe nicht auch mit Immobilien? Zwar gibt es bereits die sogenannten Immobilienaktien. 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